Madhya_Pradesh_Integrated_Township_policy

Madhya Pradesh Integrated Township policy

1. परिचय

मध्य प्रदेश सरकार टिकाऊ शहरी विकास को बढ़ावा देने के लिए टाउनशिप के रूप में भूमि विकसित करने का इरादा रखती है। वर्तमान में, भूमि प्रबंधन सार्वजनिक क्षेत्र द्वारा किया जाता है, जिसके लिए अत्यधिक नियामक अनुपालन की आवश्यकता होती है, जिसके परिणामस्वरूप शहरी भूमि की मांग और आपूर्ति में तेजी से उतार-चढ़ाव होता है। इससे बुनियादी ढांचे और किफायती आवास के विकास में देरी भी होती है। “इंटीग्रेटेड टाउनशिप” शहरी भूमि की आपूर्ति पर नियंत्रण को उदार बनाने का एक तरीका है और इसे शहरी आबादी के विभिन्न वर्गों से उभरती मांगों के लिए एक प्रभावी उपकरण के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है। नागरिक बुनियादी ढांचे और विलासिता सुविधाओं के साथ अच्छी तरह से विकसित रहने की जगहें बनाने की घटना अब ‘इंटीग्रेटेड टाउनशिप’ की अवधारणा में बदल रही है।

मध्य प्रदेश में ग्रामीण और शहरी दोनों क्षेत्रों में आवास की कमी है। इन अंतरालों को पाटने के लिए राज्य सरकार ने विभिन्न नीतियां और नियम पेश किए हैं जैसे कि- हाउसिंग एंड हैबिटेट पॉलिसी, 2007; मध्य प्रदेश ग्राम पंचायत (कालोनियों का विकास) नियम, 2014; मध्य प्रदेश रियल एस्टेट नीति, 2019 और मध्य प्रदेश नगर पालिका (कालोनी विकास) नियम, 2021। विभिन्न नीतियों और नियमों के बावजूद, राज्य में विकास की गति मांग के अनुरूप नहीं है। चूंकि कॉलोनाइजर नियमों में कॉलोनी के विकास के लिए न्यूनतम क्षेत्र की आवश्यकता नहीं है, इसलिए शहरों में छोटे-छोटे समूहों में विकास हो रहा है, जो शहर/उप-शहर स्तर की सामाजिक अवसंरचना सुविधाओं का ध्यान नहीं रखता है। मौजूदा विनियमों की समीक्षा करने और मध्य प्रदेश राज्य के लिए एक “संवहनीय टाउनशिप नीति” तैयार करने की आवश्यकता है।

यह नीति राज्य भर में शहर स्तर के बुनियादी ढांचे के विकास में सार्वजनिक और निजी भागीदारी को सुनिश्चित करते हुए एकीकृत, आर्थिक और पर्यावरणीय रूप से टिकाऊ शहरी विकास के उद्भव को सुविधाजनक बनाने के लिए एक उपकरण के रूप में कार्य करेगी।

मध्य प्रदेश के लिए एकीकृत टाउनशिप नीति तैयार करने के लिए महाराष्ट्र, राजस्थान और गुजरात जैसे विभिन्न राज्यों की टाउनशिप नीतियों और विनियमों की गहनता से जांच की गई है। यह देखा गया है कि इन राज्यों ने निजी क्षेत्र के रियल एस्टेट डेवलपर्स को एकीकृत टाउनशिप के विकास के लिए प्रोत्साहित करने के लिए भूमि अधिग्रहण में सुविधा, स्टांप शुल्क में रियायत, त्वरित मंजूरी प्रणाली आदि जैसे विभिन्न प्रोत्साहन प्रदान किए हैं। इस संदर्भ में, राज्य सरकार डेवलपर्स को आत्मनिर्भर टाउनशिप बनाने, मातृ शहर पर अत्यधिक भार डाले बिना, बढ़ती किफायती आवास मांग को पूरा करने और रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश आकर्षित करने के लिए विभिन्न प्रोत्साहनों को सक्षम कर रही है ताकि रोजगार सृजित किया जा सके और राज्य की अर्थव्यवस्था को बढ़ावा दिया जा सके।

भूमि एकत्रीकरण (Land Pooling): मध्य प्रदेश इंटीग्रेटेड टाउनशिप पॉलिसी राज्य में शहरी विकास के लिए एक आधुनिक नियोजन उपकरण के रूप में भी कार्य करेगी, जिसमें निजी क्षेत्र और भूमि मालिक भूमि एकत्रीकरण के माध्यम से एक साथ आ सकते हैं और शहर/उप-शहर स्तर की भौतिक और सामाजिक अवसंरचना सुविधाओं का विकास कर सकते हैं। यह नीति डेवलपर्स को भूमि अधिग्रहण में अग्रिम निवेश को कम करने और रोजगार सृजन के लिए बेहतर पूंजी उपयोग के साथ टाउनशिप विकसित करने में सुविधा प्रदान करेगी।

2. उद्देश्य

(i) समावेशन, स्थिरता और पारदर्शिता के सभी पहलुओं के माध्यम से योजनाबद्ध विकास सुनिश्चित करना।

(ii) रियल एस्टेट विकास में सुगम और प्रभावी निजी निवेश को प्रोत्साहित करना।

(iii) नए आजीविका और रोजगार के अवसर पैदा करना।

(iv) किफायती आवास की आवश्यकताओं को पूरा करना।

(v) राज्य की सामाजिक-आर्थिक और अवसंरचना संबंधी मांगों को पूरा करना।

(vi) भूमि एकत्रीकरण (लैंड पूलिंग) के माध्यम से सार्वजनिक-निजी भागीदारी को प्रोत्साहित करना।

3. लागू होने की सीमा (Applicability)

3.1 एकीकृत टाउनशिप का विकास उन क्षेत्रों में प्रोत्साहित किया जाएगा जहाँ ट्रंक अवसंरचना सुविधाएँ उपलब्ध हैं या आसानी से स्थापित की जा सकती हैं। यह नीति निम्नलिखित क्षेत्रों में लागू होगी:

3.1.1 यूएलबी सीमा या योजना क्षेत्र के भीतर का क्षेत्र:

• ऐसे शहर जहाँ जनसंख्या 5 लाख से कम है, वहां न्यूनतम 10 हेक्टेयर लगातार भूमि और
• ऐसे शहर जहाँ जनसंख्या 5 लाख से अधिक है, वहां न्यूनतम 20 हेक्टेयर लगातार भूमि जो सभी अड़चनों से मुक्त हो, आवश्यक होगी।
• यह स्थल विकास योजना मार्ग या किसी अन्य मौजूदा प्रमुख सड़क से जिसकी चौड़ाई कम से कम 24.0 मीटर हो, से सुलभ होना चाहिए।
• बड़े टाउनशिप के लिए जिनका क्षेत्रफल 40 हेक्टेयर और उससे अधिक है, वहाँ सड़क की न्यूनतम चौड़ाई 30.0 मीटर होनी चाहिए।

3.1.2 ऐसी टाउनशिप जो आंशिक रूप से यूएलबी क्षेत्र या योजना क्षेत्र के भीतर आती है और शेष क्षेत्र यूएलबी क्षेत्र या योजना क्षेत्र से बाहर आता है:

• ऐसी टाउनशिप इस नीति के तहत बनाए गए विनियमों के अनुसार होगी।

3.1.3 ऐसी टाउनशिप जो यूएलबी क्षेत्र या योजना क्षेत्र के बाहर आती है:

• न्यूनतम 40 हेक्टेयर लगातार भूमि जो सभी अड़चनों से मुक्त हो, आवश्यक होगी।
• यह स्थल राष्ट्रीय राजमार्ग/राज्य राजमार्ग या किसी अन्य सड़क से जिसकी न्यूनतम चौड़ाई 30.0 मीटर हो, से सुलभ होना चाहिए।

3.2 यह टाउनशिप नीति निम्नलिखित पर लागू नहीं होगी:

• (i) अधिसूचित वन
• (ii) जल निकाय जैसे नदी, नाला, जलाशय, बांध आदि।
• (iii) अधिसूचित राष्ट्रीय उद्यान और वन्यजीव अभयारण्य
• (iv) रक्षा सम्पदा (Defence Estates)
• (v) छावनी बोर्ड (Cantonment Boards)
• (vi) पर्यावरण (संरक्षण) अधिनियम, 1986 के तहत अधिसूचित ईको-संवेदनशील क्षेत्र
• (vii) अधिसूचित खदान/खनन क्षेत्र, विशेष आर्थिक क्षेत्र (SEZ), वन्यजीव गलियारा (Wildlife Corridor)
• (viii) संबंधित अधिनियमों के तहत अधिसूचित ऐतिहासिक और पुरातात्विक स्थलों से प्रभावित क्षेत्र।
• (ix) कोई अन्य क्षेत्र जिसे सरकार द्वारा प्रतिबंधित घोषित किया गया हो।

4. पात्रता (Eligibility)

4.1 “डेवलपर” द्वारा टाउनशिप का विकास किया जा सकता है, जिसमें निम्नलिखित शामिल हैं:
(i) कोई भी व्यक्ति/ व्यक्तियों का संघ;
(ii) कोई भी विधिक संस्था जिसमें निजी डेवलपर, एकल स्वामी (सोल प्रोपराइटर) शामिल हो;
(iii) भू-मालिकों, निजी डेवलपर्स, फर्मों आदि का कंसोर्टियम या संयुक्त उद्यम (जॉइंट वेंचर);
(iv) राज्य या केंद्र सरकार की कोई भी सार्वजनिक एजेंसी।

4.2 डेवलपर को इस नीति के कार्यान्वयन के लिए तैयार किए गए नियमों के तहत सक्षम प्राधिकारी के साथ पंजीकृत होना आवश्यक होगा।

4.3 डेवलपर की वित्तीय पात्रता: टाउनशिप के विकास के लिए डेवलपर के लिए वित्तीय मानदंड निम्नानुसार निर्धारित किए गए हैं:

नोट: उपरोक्त न्यूनतम निवल संपत्ति और न्यूनतम औसत वार्षिक टर्नओवर की आवश्यकता भू-मालिक/ भू-मालिकों के संघ पर लागू नहीं होगी।​

5. सशक्त समिति (Empowered Committee)

5.1 उन जिलों में जहाँ नगरों की जनसंख्या 5 लाख से अधिक है, टाउनशिप स्वीकृति हेतु सशक्त समिति का गठन निम्नलिखित अनुसार किया जाएगा:
(i) प्रमुख सचिव, नगरीय विकास एवं आवास विभाग, मध्य प्रदेश शासन – अध्यक्ष
(ii) आयुक्त सह निदेशक, नगर तथा ग्राम निवेश – सदस्य
(iii) आयुक्त, नगरीय प्रशासन और विकास विभाग – सदस्य
(iv) लोक निर्माण विभाग का प्रमुख अभियंता स्तर से कम न हो ऐसा अधिकारी – सदस्य
(v) लोक स्वास्थ्य यांत्रिकी विभाग का प्रमुख अभियंता स्तर से कम न हो ऐसा अधिकारी – सदस्य
(vi) नगर तथा ग्राम निवेश विभाग का वरिष्ठ नगर नियोजक स्तर से कम न हो ऐसा अधिकारी – सदस्य सचिव

5.2 अन्य जिलों में टाउनशिप स्वीकृति हेतु सशक्त समिति में शामिल होंगे:
(i) कलेक्टर – अध्यक्ष
(ii) संयुक्त निदेशक, नगर तथा ग्राम निवेश – सदस्य
(iii) नगर निकाय का आयुक्त/मुख्य नगर पालिका अधिकारी – सदस्य
(iv) जिला पंचायत के मुख्य कार्यपालन अधिकारी – सदस्य
(v) लोक निर्माण विभाग का कार्यपालन यंत्री स्तर से कम न हो ऐसा अधिकारी – सदस्य
(vi) लोक स्वास्थ्य यांत्रिकी विभाग का कार्यपालन यंत्री स्तर से कम न हो ऐसा अधिकारी – सदस्य
(vii) नगर तथा ग्राम निवेश विभाग का जिला अधिकारी – सदस्य सचिव

5.3 समिति आवश्यकता अनुसार अधिकतम पाँच अन्य शासकीय विभागों से प्रतिनिधि को सदस्य के रूप में शामिल कर सकती है।

5.4 समिति के कार्य और अधिकार:
(i) विकास नियमों के संबंध में प्रस्तुत प्रस्ताव की जांच और स्वीकृति देना।
(ii) नियमों में संशोधन हेतु सरकार को अनुशंसा करना।

5.5 मध्य प्रदेश नगर तथा ग्राम निवेश संचालनालय इस नीति के तहत टाउनशिप विकास में सुविधा प्रदान करने वाली नोडल एजेंसी होगी।​

6. राज्य सरकार द्वारा सुविधा (Facilitation by State Government)

6.1 भूमि अधिग्रहण:
6.1.1 एकीकृत टाउनशिप के विकास के लिए आवश्यक भूमि प्राप्त करना डेवलपर की पूरी जिम्मेदारी होगी। हालाँकि, यदि डेवलपर प्रस्तावित टाउनशिप की परिधि में आने वाले शेष भूमि खंडों को एकीकृत करने में विफल रहता है, तो वह संबंधित प्राधिकरण से भूमि अधिग्रहण में सहायता के लिए संपर्क कर सकता है, बशर्ते कि डेवलपर पहले से ही 80% भूमि खरीद चुका हो। ऐसी भूमि आपसी सहमति से मुआवजे के साथ एकत्र की जा सकती है और इसका भुगतान डेवलपर द्वारा किया जाएगा।

6.1.2 यदि प्रस्तावित टाउनशिप की परिधि में सरकारी भूमि आती है, तो ऐसी भूमि डेवलपर को कुल परियोजना भूमि का अधिकतम 20% या 8 हेक्टेयर, जो भी कम हो, तक दी जा सकती है। हालांकि, समिति की सिफारिश पर सरकार परियोजना की आवश्यकता के अनुसार इस सीमा से छूट दे सकती है। दी गई भूमि के बदले में, डेवलपर को अनुमोदित परियोजना में न्यूनतम 18 मीटर चौड़ी सड़क से सुलभ मिश्रित उपयोग के रूप में कुल भूमि का 50% पुनर्गठित भूमि के रूप में दो वर्षों के भीतर सरकार को लौटाना होगा।

6.2 बाहरी अवसंरचना:
राज्य सरकार मान्यता देती है कि सड़कों, कच्चे जल आपूर्ति, गैस और बिजली जैसी ट्रंक अवसंरचना आवश्यक हैं और संबंधित सरकारी एजेंसियों की जिम्मेदारी होंगी। डेवलपर को ऐसी अवसंरचना उपलब्ध कराने के लिए लागत-प्लस आधार पर बाहरी विकास शुल्क (EDC) संबंधित एजेंसियों को देना होगा।

6.3 समयबद्ध अनुमोदन:
नोडल एजेंसी एकल खिड़की अनुमोदन प्राधिकरण के रूप में कार्य करेगी और डेवलपर को सभी आवश्यक वैधानिक अनुमोदनों / अनापत्ति प्रमाणपत्र (NOC) प्राप्त करने में सहायता करेगी। यदि कोई विभाग 60 दिनों के भीतर अनुमोदन नहीं देता है, तो मामला सशक्त समिति को भेजा जाएगा।

6.4 परियोजना की निगरानी:
समिति स्व-प्रेरित या तीसरे पक्ष के माध्यम से किसी भी चरण में टाउनशिप के विकास की निगरानी कर सकती है। यदि विकास स्वीकृत योजना के अनुरूप नहीं पाया जाता है, तो समिति डेवलपर को सुधारात्मक कार्रवाई के निर्देश दे सकती है, और यह आदेश डेवलपर के लिए बाध्यकारी होंगे।

6.5 विवाद समाधान तंत्र:
परियोजना में मालिक/डेवलपर या अन्य किसी पक्ष के बीच उत्पन्न होने वाले विवादों का निपटारा समिति द्वारा नहीं किया जाएगा। ऐसे विवादों का समाधान डेवलपर और अन्य पक्षों के बीच अनुबंध के हिस्से के रूप में स्पष्ट रूप से परिभाषित किया जाना चाहिए।

6.6 टाउनशिप परियोजनाओं के लिए प्रोत्साहन:
6.6.1 टीडीआर लाभ: यदि टाउनशिप टीडीआर प्राप्त करने वाले क्षेत्रों में आती है, तो डेवलपर को लागू टीडीआर मानदंडों के अनुसार लाभ मिलेगा।
6.6.2 भूमि सीमा में छूट: डेवलपर द्वारा टाउनशिप परियोजना के लिए खरीदी गई भूमि पर कोई अधिकतम सीमा लागू नहीं होगी क्योंकि ऐसी भूमि को खरीद से पहले “म.प्र. भूमि राजस्व संहिता, 1959” की धारा 59 के अनुसार पुनः मूल्यांकन (डायवर्ट) किया जाएगा।
6.6.3 कॉलोनी नियमों में छूट: इस नीति के निष्पादन के उद्देश्य से, “म.प्र. ग्राम पंचायत (कालोनियों का विकास) नियम, 2014” और “म.प्र. नगर पालिका (कालोनी विकास) नियम, 2021” में उपयुक्त संशोधन किए जाएंगे।
6.6.4 विकास योजना में संशोधन: यदि विकास योजना में संशोधन की आवश्यकता होती है, तो डेवलपर को उपयुक्त रियायत दी जाएगी।
6.6.5 ग्रीन एफएआर: अतिरिक्त 0.4 हेक्टेयर या अधिक क्षेत्रफल में घना वृक्षारोपण विकसित करने पर ग्रीन एफएआर प्रदान किया जाएगा।
6.6.6 गैर-पारंपरिक ऊर्जा के लिए एफएआर: सौर, पवन आदि जैसे गैर-पारंपरिक ऊर्जा उपयोग या ग्रीन बिल्डिंग्स में अतिरिक्त एफएआर मिलेगा।
6.6.7 अतिरिक्त ईडब्ल्यूएस/एलआईजी/अफॉर्डेबल यूनिट्स के लिए एफएआर: यदि डेवलपर न्यूनतम 15% से अधिक ईडब्ल्यूएस/एलआईजी/सस्ते मकानों का निर्माण करता है (अधिकतम 30% तक), तो उसे अतिरिक्त एफएआर प्रोत्साहन स्वरूप दिया जाएगा।

6.7 नियमों का प्रकाशन:
राज्य सरकार इस नीति के सफल कार्यान्वयन के लिए नियम बनाएगी और आवश्यकतानुसार मौजूदा विनियमों में संशोधन करेगी। समिति की सिफारिशों पर भी विचार किया जाएगा।​

7. डेवलपर की जिम्मेदारी (Responsibility of Developer)

7.1 शहरी नियोजन मानदंडों/विनियमों का कार्यान्वयन:
डेवलपर यह सुनिश्चित करेगा कि विकास समिति द्वारा स्वीकृत विस्तृत परियोजना रिपोर्ट (DPR) के अनुसार हो और यह नगर नियोजन मानदंडों/विनियमों के अनुरूप हो। ये मानदंड/विनियम योजना के सभी पहलुओं को कवर करेंगे जैसे भूमि उपयोग, घनत्व, खुले स्थान, ईडब्ल्यूएस/एलआईजी/सस्ते आवास का प्रावधान, स्थल पर भौतिक और सामाजिक अवसंरचना और अनौपचारिक अर्थव्यवस्था का प्रावधान आदि। डेवलपर को विस्तृत परियोजना रिपोर्ट में शहरी नियोजन मानदंडों की पुष्टि करनी होगी जिसे अनुमोदन के लिए प्रस्तुत किया जाएगा।

7.2 आंतरिक विकास:
डेवलपर एकीकृत टाउनशिप की सभी आंतरिक अवसंरचना का विकास करेगा। डेवलपर जल आपूर्ति, सीवरेज, ड्रेनेज, बिजली, सामाजिक अवसंरचना, सड़क नेटवर्क और ईडब्ल्यूएस/एलआईजी/सस्ते आवास आदि के लिए प्रावधान करेगा। डेवलपर सौर, पवन आदि जैसी गैर-पारंपरिक ऊर्जा के उपयोग, ड्यूल प्लंबिंग, ग्रीन बिल्डिंग और स्थल पर अपशिष्ट जल उपचार संयंत्र और उपचारित जल के पुनः उपयोग की भी व्यवस्था कर सकता है।

7.3 संचालन और रखरखाव:
डेवलपर परियोजना के पूर्ण होने के बाद न्यूनतम पांच वर्षों तक अवसंरचना का संचालन और रखरखाव करेगा। इसके बाद इसे संबंधित एजेंसी को सौंप दिया जाएगा।

7.4 शुल्क और फीस:
डेवलपर को इस नीति के अंतर्गत विशेष रूप से छूट प्राप्त नहीं होने पर, संबंधित कानूनों के तहत निर्धारित शुल्क और फीस संबंधित विभाग/प्राधिकरण को देनी होगी।​

8. भूमि वितरण (Land Distribution)

8.1 एफ.ए.आर. (FAR) (फ्लोर एरिया अनुपात):
इस नीति के अंतर्गत प्रस्तावित टाउनशिप का सकल एफएआर 1.00 होगा, चाहे विकास योजना या म.प्र. भूमि विकास नियम, 2012 में कुछ भी उल्लिखित हो। यदि टाउनशिप के लिए अतिरिक्त एफएआर की आवश्यकता होती है, तो यह सकल एफएआर के 100% तक अनुमत होगा, बशर्ते कि निर्धारित प्रीमियम का भुगतान किया जाए।

8.2 उपयोग वितरण (Use Distribution):
इस नीति के अनुरूप और इस तरह से कि परियोजना “वर्क टू वॉक” (Walk to Work) की अवधारणा, अच्छे शहरी डिजाइन अभ्यास, स्वस्थ और सुरक्षित जीवनशैली प्रथाओं और पर्यावरण-अनुकूल पड़ोस आवश्यकताओं को पूरा करे, एकीकृत टाउनशिप की योजना और डिजाइन निम्नलिखित भूमि उपयोग वितरण का पालन करेंगे:

8.2.1 जिन टाउनशिप का क्षेत्रफल 10 हेक्टेयर से अधिक और 40 हेक्टेयर तक है:

8.2.1.1 विक्रय योग्य क्षेत्र (Gross Area का अधिकतम 60%):

• यह क्षेत्र टाउनशिप में आवासीय और वर्क सेंटर उपयोगों के अंतर्गत होगा।
• आवासीय (Residential): विक्रय योग्य क्षेत्र का अधिकतम 80% आवासीय उपयोग के लिए आरक्षित होगा, जिसमें से कुल आवास इकाइयों का 15% ईडब्ल्यूएस और एलआईजी के लिए आरक्षित होगा और यह एफएआर से मुक्त होगा।
• वर्क सेंटर (Work Center): विक्रय योग्य क्षेत्र का न्यूनतम 20% वर्क सेंटर के लिए उपयोग होगा जिसमें वाणिज्यिक/कार्यालय/बाजार/आईटीईएस/आईटी/शैक्षिक/गैर-हानिकारक उद्योग/स्वास्थ्य सेवाएं/परिवहन केंद्र/मनोरंजन गतिविधियाँ आदि सम्मिलित होंगी।

8.2.1.2 अन्य सार्वजनिक प्रयोजन क्षेत्र (Gross Area का न्यूनतम 40%):

• पार्क और खुले स्थान: टाउनशिप के सकल क्षेत्र का कम से कम 10% पार्क/बगीचे/खेल मैदान/खुले स्थान/वन क्षेत्र के रूप में आरक्षित और विकसित किया जाएगा। इसमें से न्यूनतम 25% (अर्थात सकल क्षेत्र का 2.5%) क्षेत्र सतत वन क्षेत्र के रूप में विकसित किया जाएगा।
• सुविधाएँ (Amenities): सकल क्षेत्र का कम से कम 5% सामाजिक और भौतिक अवसंरचना के लिए होगा, जैसे शिक्षा, स्वास्थ्य, परिवहन, बिजली, गैस, पानी, सीवरेज, दूरसंचार, ठोस और तरल अपशिष्ट प्रबंधन प्रणाली आदि।
• सड़क/परिसंचरण: आवश्यकता अनुसार सड़क और परिसंचरण क्षेत्र भी शामिल होगा। यदि किसी विकास योजना की सड़क परियोजना क्षेत्र से होकर गुजरती है, तो डेवलपर इसे निर्बाध संपर्क बनाए रखने के लिए विकसित करेगा।

8.2.2 जिन टाउनशिप का क्षेत्रफल 40 हेक्टेयर और उससे अधिक है:

8.2.2.1 विक्रय योग्य क्षेत्र (Gross Area का अधिकतम 65%):

• आवासीय और वर्क सेंटर उपयोग के लिए होगा।
• आवासीय: विक्रय योग्य क्षेत्र का अधिकतम 75% आवासीय उपयोग के लिए आरक्षित होगा, जिसमें से 15% ईडब्ल्यूएस और एलआईजी के लिए आरक्षित होगा जो एफएआर से मुक्त होगा।
• वर्क सेंटर: न्यूनतम 25% वर्क सेंटर के लिए उपयोग होगा। यदि वर्क सेंटर क्षेत्र विक्रय योग्य क्षेत्र का 90% या उससे अधिक है, तो आवासीय उपयोग वर्क सेंटर का सहायक उपयोग माना जाएगा।

8.2.2.2 अन्य सार्वजनिक प्रयोजन क्षेत्र (Gross Area का न्यूनतम 35%):

• उपरोक्त नियमों के अनुरूप पार्क, खुले स्थान, सुविधाएँ और सड़क/परिसंचरण क्षेत्र शामिल होंगे।

8.2.3 यदि समिति की राय में टाउनशिप को उपरोक्त क्षेत्र वितरण में छूट की आवश्यकता है, तो समिति सार्वजनिक प्रयोजन क्षेत्र को छोड़कर अन्य क्षेत्र वितरण में छूट दे सकती है।​

9. प्रक्रिया (Procedure)

9.1 आवेदन, अनुमोदन, निगरानी, शुल्क, समय सीमा आदि के लिए विस्तृत प्रक्रिया उन नियमों में निर्धारित की जाएगी जिन्हें इस नीति के उद्देश्य से तैयार और अधिसूचित किया जाएगा।

9.1.1 प्रारंभिक परियोजना अनुमोदन:
डेवलपर को भूमि एकत्रित करने के बाद प्रारंभिक परियोजना रिपोर्ट और निर्धारित शुल्क के साथ प्रस्तुत करनी होगी।

• इस प्रारंभिक परियोजना रिपोर्ट में भूमि का विवरण, स्वामित्व, टाउनशिप का प्रकार, प्रस्तावित भूमि उपयोग का संकेत देने वाली एक अवधारणात्मक लेआउट योजना, तकनीकी-आर्थिक व्यवहार्यता, सामान्य विपणन रणनीति, समिति से अपेक्षित सुविधाएं आदि शामिल होंगी।
• नोडल विभाग प्रस्ताव की जांच करेगा और प्रारंभिक अनुमोदन के लिए समिति को भेजेगा।
• समिति प्रस्ताव को सैद्धांतिक रूप से स्वीकृत कर सकती है या संशोधन करके पुनः प्रस्तुत करने के लिए कह सकती है।
• समिति प्रस्ताव अस्वीकार भी कर सकती है, लेकिन बिना डेवलपर को सुनवाई का अवसर दिए कोई अस्वीकृति आदेश पारित नहीं किया जाएगा।
• अस्वीकृति डेवलपर को पुनः आवेदन करने से नहीं रोकेगी।
• प्रारंभिक अनुमोदन किसी भी प्रकार की विकास गतिविधि आरंभ करने के लिए अनुमति नहीं होगा और न ही डेवलपर या किसी अन्य व्यक्ति को इस आधार पर कोई अधिकार प्राप्त होगा।

9.1.2 अंतिम परियोजना अनुमोदन:
डेवलपर प्रारंभिक परियोजना अनुमोदन के छह महीने के भीतर विस्तृत परियोजना रिपोर्ट (DPR) और अन्य निर्धारित जानकारी समिति को प्रस्तुत करेगा। यदि परियोजना में विकास योजना में संशोधन आवश्यक है तो यह समयसीमा बाध्यकारी नहीं होगी।

• समिति DPR की जांच करेगी और बिना शर्त या शर्तों के अंतिम अनुमोदन देगी।
• डेवलपर विस्तृत परियोजना प्रस्ताव की स्वीकृति की तिथि से छह माह के भीतर कार्य प्रारंभ करेगा और निर्धारित विधि में इसकी सूचना देगा।

9.1.3 परियोजना का क्रियान्वयन:
डेवलपर समिति द्वारा स्वीकृत योजना के अनुसार टाउनशिप का चरणबद्ध विकास करेगा जो टाउनशिप की प्रकृति और आकार पर निर्भर करेगा।​

परिशिष्ट -1: वैधानिक अनुमतियाँ / अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOC) की सूची

(i) नगरीय स्थानीय निकाय/ कलेक्टरेट से विकास अनुमति।
(ii) नगर तथा ग्राम निवेश प्राधिकरण से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(iii) नगर तथा ग्राम निवेश से लेआउट अनुमोदन।
(iv) उच्च भवनों (हाई राइज) के लिए नगरीय स्थानीय निकाय की साइट क्लीयरेंस समिति से अनुमोदन (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(v) म.प्र. जल संसाधन विभाग से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(vi) म.प्र. प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(vii) भारतीय विमानपत्तन प्राधिकरण से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(viii) वन विभाग से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(ix) पर्यावरणीय स्वीकृति के लिए एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(x) रक्षा सम्पदा से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(xi) भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण/ म.प्र. सड़क विकास निगम/ लोक निर्माण विभाग से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(xii) अग्नि विभाग से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(xiii) लोक स्वास्थ्य यांत्रिकी विभाग से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(xiv) म.प्र. विद्युत मंडल से एनओसी (जहाँ भी आवश्यक हो)।
(xv) कोई अन्य वैधानिक अनुमति/ एनओसी जो आवश्यक हो।

टिप्पणी: डेवलपर को पर्यावरणीय स्वीकृति, भारतीय विमानपत्तन प्राधिकरण से एनओसी, रक्षा सम्पदा एनओसी, एनएचएआई एनओसी आदि जैसी वैधानिक अनुमतियों/ एनओसी के लिए सीधे भारत सरकार के विभागों से संपर्क करना होगा जहाँ भी आवश्यक हो।​